Decreto affitti brevi: rilevatori ed estintori obbligatori

Se possiedi un appartamento destinato all'ospitalità turistica o agli affitti brevi, dotarlo di moderne misure di sicurezza non è un optional. È una garanzia sia per te (che proteggi e valorizzi nel tempo il tuo immobile) sia per chi vi trascorre in serenità un periodo della propria vita.

Tanto più che adesso è obbligatorio. Infatti, il nuovo decreto affitti brevi, approvato a dicembre, stabilisce che ogni unità immobiliare sia a norma e dotata di determinati dispositivi di rilevazione e controllo.

Queste norme ti riguardano anche se la tua non è una attività imprenditoriale o se concedi un alloggio in locazione breve (cioè sotto i 30 giorni).

Differenza tra locazioni brevi e locazioni turistiche

Con l'espressione "affitti brevi" normalmente si pensa agli affitti turistici.
In realtà, per affitti brevi il legislatore intende quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo «di durata non superiore ai 30 giorni». In sostanza, è un affitto transitorio, esercitato al di fuori di qualsiasi attività d'impresa e stipulato tra persone fisiche. Quindi, può anche non essere di tipo turistico. Considera, ad esempio, il caso di un professionista che, per 15 giorni, deve soggiornare in un’altra città per lavoro.
È perciò considerato distinto dalle locazioni turistiche vere e proprie come Bed and breakfast, affittacamere e altre strutture extra alberghiere.
Le case vacanza, ad esempio, sono un'attività ricettiva extra alberghiera che può essere esercitata sia in forma imprenditoriale che occasionale. I relativi contratti di locazione ai turisti non possono superare i tre mesi consecutivi.
I bed and breakfast sono un'altra tipologia ancora. Si tratta, infatti, di attività ricettive gestite da privati che per un determinato periodo di tempo mettono a disposizione del turista una parte della propria abitazione. La disciplina dei B&B è regolata a livello regionale.
In ogni caso, il nuovo decreto approvato a dicembre si applica a tutte queste forme di locazione (affitti brevi, locazioni turistiche, bed and breakfast, strutture extralberghiere), distinguendo solo se l'attività è svolta in forma imprenditoriale oppure no (come vedremo più avanti).

I nuovi obblighi della legge affitti brevi

Il cosiddetto decreto "Anticipi", convertito in legge a dicembre (n.191/2023), dedica un intero articolo (il 13-ter) alle locazioni turistico/ricettive e a quelle brevi. Si tratta di una normativa voluta dal ministero del Turismo con diverse finalità. Per esempio, si va dalla trasparenza del mercato all'analisi statistica; dal contrasto all'illegalità e all'evasione fiscale alla sicurezza delle persone.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Tra le novità della normativa affitti brevi c'è l'introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale). È un codice assegnato a tutte le unità immobiliari date in locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi e alle strutture alberghiere ed extralberghiere.

I proprietari dovranno esporre il CIN all'esterno dello stabile e citarlo anche negli annunci pubblicitari, ovunque siano pubblicati (quindi anche sui portali telematici come Airbnb o Booking).

Nelle regioni che hanno già attivato un codice regionale l'adeguamento al nuovo CIN sarà automatico (ci penseranno le Regioni stesse con tempistiche già stabilite).

Nelle regioni sprovviste di questo codice o che non lo adeguano entro i tempi stabiliti, servirà una procedura manuale. Il locatore dovrà farne richiesta per via telematica al ministero del Turismo che assegnerà il codice univoco. Nella richiesta andranno indicati i dati catastali dell'immobile.

Per l'entrata in vigore definitivo della legge occorre aspettare che entrino in funzione la Banca dati nazionale e il portale telematico per l'assegnazione del CIN. La legge stabilisce 60 giorni dal momento della pubblicazione nella Gazzetta ufficiale di entrambi i provvedimenti.

Novità affitti: la sicurezza

Nella richiesta, oltre ai dati catastali, il proprietario deve anche dichiarare che la casa è a norma per quanto riguarda i requisiti sulla sicurezza. Cioè, che nell'alloggio sono presenti dispositivi di controllo funzionanti.
Si tratta dei rilevatori di gas combustibili (contro le fughe di gas) e di monossido di carbonio (contro il malfunzionamento di una caldaia, fornelli o altri apparecchi simili). Inoltre, ogni immobile deve essere dotato di estintori portatili, collocati in posizioni «accessibili e visibili».
Se la locazione turistica è esercitata in forma imprenditoriale c'è anche un altro obbligo. È infatti necessario dichiarare di essere a norma anche con i requisiti di sicurezza degli impianti, secondo le normative statali e regionali già vigenti.

Requisiti tecnici

Questi dispositivi devono rispettare precisi requisiti tecnici.
I rilevatori, ad esempio, devono essere omologati e conformi agli standard di sicurezza per quanto riguarda sensibilità (secondo determinate soglie), specificità (gas metano, Gpl o monossido di carbonio), tipo di allarme. Inoltre, devono essere installati in posizioni strategiche, rispettando i criteri stabiliti dalla norma UNI 11522 alla quale devono attenersi tutti gli installatori professionali.
Anche gli estintori portatili devono rispettare alcuni precisi requisiti come ad esempio classe d'incendio, accessibilità, capacità estinguente, collocazione.
Questo è un campo nel quale il "fai da te" può pregiudicare efficienza e funzionalità del sistema, rendendo inutile l'intervento ed esponendo il locatore al rischio di multe o, peggio, azioni legali.

La SCIA

Per completezza di informazioni, se eserciti l'attività di locazione turistica in forma imprenditoriale dovrai anche presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo vale anche se ti affidi a un intermediario immobiliare.
La SCIA è una dichiarazione che va presentata allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune nel quale si trova l'immobile.
Tieni conto che si considera effettuata in forma imprenditoriale anche l'attività di chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ogni periodo d’imposta.

Sanzioni salate

La normativa parla di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, cioè di autocertificazione. Ma non sarebbe saggio considerarla una scappatoia (intanto dichiaro, poi vediamo...), perché il decreto affitti brevi prevede sanzioni molto pesanti.
Si va dagli 800 agli 8mila euro (a seconda delle dimensioni dell'abitazione) per chi concede in affitto un immobile sprovvisto di CIN. Se il CIN c'è ma non è stato esposto e non è presente nell'annuncio pubblicitario, la sanzione pecuniaria va dai 500 ai 5mila euro.
L'omessa dotazione dei dispositivi di rilevazione e controllo, nonché degli estintori portatili, è punita con una multa da 600 a 6mila euro per ciascuna violazione accertata.
Infine, chi omette di presentare la SCIA rischia una sanzione da 2mila a 10mila euro, sempre in relazione alle dimensioni dell'immobile.
A monitorare il rispetto del decreto sono Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza. Ma l'attività di controllo, verifica e applicazione delle multe spetta ai comuni (tramite la polizia locale), ai quali resterà la disponibilità del ricavato delle sanzioni.

In conclusione

Il decreto affitti brevi ha portato tantissime novità (anche fiscali) per chi affitta il proprio immobile. Qui ci siamo concentrati sugli aspetti della sicurezza e abbiamo cercato di essere il più possibile esaurienti.
Ma per la tua tranquillità ti consigliamo comunque di verificare le disposizioni nazionali e locali e di consultare un professionista del settore.
Per la tua sicurezza e quella dei tuoi ospiti, è importante scegliere prodotti conformi alle normative, realizzati secondo elevati standard qualitativi che ne garantiscono efficacia e durabilità nel tempo.
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